Tín dụng bất động sản: Gia hạn siết vốn ngắn hạn cho vay dài hạn?

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoRea) vừa có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước gia hạn thời gian áp dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và một số chính sách khác kích cầu tiêu dùng nhà ở phân khúc thu nhập thấp.

    Tín dụng bất động sản: Gia hạn siết vốn ngắn hạn cho vay dài hạn?
Theo HoRea, tại khoản 12 điều 1 dự thảo thông tư đã sửa đổi bổ sung khoản 5 điều 17 của Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định: từ ngày thông tư có hiệu lực đến hết năm 2017, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn là 50%; tỷ lệ này từ 1/1/2018 – 31/12/2018 là 45%.

Giữ nguyên tỷ lệ 50% thêm một năm?

HoRea cho rằng, năm 2018 là năm trọng điểm thực hiện Nghị quyết 42/NQ-QH của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Trong đó, có khoảng 60%-70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu là bất động sản. Việc thực hiện hiệu quả Nghị quyết 42/NQ-QH thông qua VAMC sẽ phục hồi nhiều dự án bất động sản đã bị ngừng hoạt động trước đây.

Hơn nữa, nguồn tăng trưởng tín dụng cuối năm 2017, nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI, và nguồn kiều hối sẽ được giải ngân thực hiện chủ yếu trong năm 2018. Nếu được tiếp sức thêm nguồn lực tài chính từ các tổ chức tín dụng (do nới tỷ lệ nêu trên), thị trường sẽ tăng trưởng tốt hơn.

“Hiệp hội nhận thấy, dự thảo về sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước là: “Từ ngày 1/1/2018 đến 31/12/2018, duy trì tỷ lệ 45% là chưa phù hợp”, văn bản kiến nghị của HoRea đề cập.

Do đó, HoRea muốn Ngân hàng Nhà nước giữ nguyên tỷ lệ trên 50% đến hết năm 2018. Nhờ đó, sẽ tiếp thêm nguồn lực cho bất động sản, ngành hàng có tác động tới 90 ngành sản xuất khác.

Tuy nhiên, cơ quan này cũng đề cập thêm: trong trường hợp vì những mục tiêu điều hành mà Ngân hàng Nhà nước không thay đổi tỷ lệ trên, HoRea vẫn chấp thuận.

Một kiến nghị tiếp theo cũng được nêu trong văn bản trên là Ngân hàng Nhà nước thực hiện hỗ trợ tiêu dùng đối với phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cho người có thu nhập trung bình khá trở lên.

Theo đó, tiếp nối gói tín dụng nhà ở xã hội (30 nghìn tỷ đồng) đã kết thúc một năm trước, Ngân hàng Nhà nước nên có thêm gói chính sách tín dụng nhà ở với quy mô phù hợp (tương tự như cách làm của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc vào 1/6/2016 với chủ đầu tư và kết thúc vào 1/1/2017 với người mua nhà – PV) để kích cầu tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, người thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo cơ chế kiểm soát rủi ro để đảm bảo nguồn vốn tín dụng này được sử dụng đúng mục đích; cần khuyến khích các chủ thể có liên quan đến dự án nhà ở (chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung ứng vật tư, vật liệu xây dựng, người mua nhà…) cùng mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng để giám sát, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả dòng tiền.

Ngoài ra, sau khi kết thúc gói 30 nghìn tỷ đồng, Nhà nước không có thêm gói tín dụng nào cho đối tượng này trong khi nhu cầu vẫn rất cao. Bởi vậy, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo phân bổ khoảng 1.000 tỷ đồng (trong nguồn vốn 2.000 tỷ đồng đã được Quốc hội phân bổ cho Ngân hàng Chính sách xã hội) cho 04 tổ chức tín dụng là Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV để sớm triển khai cấp tín dụng cho các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.

Nên đa dạng các kênh vốn

Trong bản tin tuần từ 11 – 15/12, nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Nhà nước thống kê: “Từ 11/12 – 15/12, NHNN quay lại hút tiền từ thị trường. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước chào thầu 35.000 tỷ đồng tín phiếu kỳ hạn 7 ngày.

Các Tổ chức tín dụng hấp thụ được 32.202 tỷ đồng đều với lãi suất 0,60%. Trong tuần có 21.800 tỷ đồng đến hạn. Như vậy, tính đến cuối tuần trước, Ngân hàng Nhà nước hút ròng 10.402 tỷ đồng trên kênh tín phiếu, đưa khối lượng tín phiếu lưu hành trên thị trường tăng lên mức 32.202 tỷ đồng”.

Cũng với cách thức như vậy, gần như vốn khả dụng và thanh khoản luôn sát với cầu thị trường, khiến cho các hành vi giao dịch mang tính “đánh quả” ngắn hạn rất ít có cơ hội bộc lộ.

Việc Ngân hàng Nhà nước áp tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn như nói trên dù không nói thẳng ra nhưng thực chất không muốn dòng vốn tín dụng chảy quá nhiều vào các lĩnh vực tiềm ẩn quá nhiều rủi ro như bất động sản, chứng khoán.

Tuy nhiên, nhà điều hành không áp dụng các liệu pháp “sốc” mà chủ yếu là siết có lộ trình: từ 60% xuống 50% (2017) và đến 45% (2018) và phân loại các loại hình tổ chức tín dụng để áp các tỷ lệ trên: Tổ chức tín dụng trong nước, Tổ chức tín dụng nước ngoài, Tổ chức tín dụng phi ngân hàng một cách khác nhau.

Ông Trương Văn Phước, Quyền chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, tăng trưởng tín dụng 2017 được xác định lại mục tiêu 17 – 19% và mặc dù không quá câu nệ tăng bao nhiêu nhưng thời gian qua, tín dụng đã góp phần làm nóng thị trường bất động sản và đó là điều không thể không lo ngại.

Cũng theo ông Phước, thị trường bất động sản cần phải đa dạng các kênh vốn khác, không nên quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Ngân hàng chỉ nên duy trì kênh vốn cho vay ngắn hạn, cho vay vốn lưu động và phát triển sản phẩm dịch vụ, tiện ích.

Ngược lại, nếu tín dụng ngân hàng cho vay quá nhiều vào bất động sản, trong điều kiện khó kiểm soát, sẽ dẫn tới tích tụ một khối lượng nợ xấu như thời gian vừa qua và để lại hậu quả nặng nề cho cả nền kinh tế.

Nguyễn Hoài