Nổi khổ mua nhà sửa chữa không phép, giữ không được bán cũng chẳng xong

FunnyLand tổng hợp – Sau khi bài viết “Mua nhà sửa chữa không phép, giữ không được bán cũng chẳng xong” được đăng tải, nhiều bạn đọc đã gửi câu hỏi rằng, với trường hợp như vậy, liệu có hủy được hợp đồng mua bán và lấy lại tiền không? Văn bản pháp luật nào quy định rõ ràng và cụ thể về vấn đề này?

Nổi khổ mua nhà sửa chữa không phép, giữ không được bán cũng chẳng xong

Chật vật đăng bộ cho nhà sửa chữa không phép

Điểm lại câu chuyện đăng bộ (cập nhật người sử dụng đất, sở hữu nhà mới) éo le của ông M.H, ngụ tại huyện Nhà Bè, TP.HCM. Vào tháng 9/2017, ông M.H mua một căn nhà tại đường Lê Văn Lương, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Trước khi mua, ông đã lên xã kiểm tra cẩn thận và thấy tất cả vấn đề pháp lý, quy hoạch khu nhà đều an toàn.

Nhưng vì lý do căn nhà trước đây đã qua sửa chữa mà không xin giấy phép, ông H. không thể hoàn tất thủ tục đăng bộ. Điều đáng nói ở đây là những trường hợp giống như trên diễn ra khá phổ biến tại khu vực TP.HCM. Đa số người dân đều nghĩ rằng, chỉ sửa chữa căn nhà sơ sơ thì không cần đăng ký.

Mới đây lại xảy ra vụ việc tương tự tại huyện Bình Chánh. Ông Nguyễn Hữu Toàn (ngụ tại ấp 1, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh) cho biết, ông mua một mảnh đất tại xã Bình Hưng có giấy chứng nhận cấp năm 2004. Không lâu sau khi nộp hồ sơ xin cập nhật sang tên trên trang 4 giấy chứng nhận, ông Toàn nhận được công văn trả hồ sơ từ Văn phòng Đăng ký đất đai – CN huyện Bình Chánh.

Nổi khổ mua nhà sửa chữa không phép, giữ không được bán cũng chẳng xong

Giải thích về vấn đề này, cơ quan chức năng cho biết, theo Công văn 389/2010 của Sở TN&MT về việc sử dụng bản đồ trong công tác cấp giấy chứng nhận, các bản đồ vị trí phải được thực hiện trên nền bản đồ địa chính đo mới, với tọa độ VN-2000. Trong khi giấy tờ đất của ông Toàn cấp năm 2004, tức là thể hiện theo bản đồ cũ. Điều này đồng nghĩa rằng ông Toàn phải thực hiện đo vẽ lại theo bản đồ hiện hành để cấp mới giấy chứng nhận, và thủ tục này rất lâu, trong khi ông chỉ muốn cập nhật sang tên trên giấy chứng nhận cũ.

Trao đổi thêm, ông Huỳnh Công Thanh, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Bình Chánh cho hay, yêu cầu trên phải thực hiện theo công văn của Sở TN&MT nhằm thống nhất và đồng bộ việc sử dụng bản đồ địa chính trên các giấy chứng nhận. Nếu có nguyện vọng cập nhật trên giấy chứng nhận đã cấp, người dân phải nộp đơn xin cơ quan xem xét với điều kiện giấy chứng nhận còn trống. Lưu ý là thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 72 Nghị định 43/2014, các cơ quan thực hiện không thể tự đặt ra.

Nhà đất không đăng bộ được, vậy có thể hủy hợp đồng mua bán không?
Theo nhiều chuyên gia pháp lý, trường hợp đã thực hiện công chứng hợp đồng nhưng nhà đất không đăng bộ được, bên mua và bên bán cũng không thỏa thuận, thống nhất được việc hủy hợp đồng công chứng và giải quyết hậu quả, thì người mua có thể đứng trước nguy cơ không thể lấy lại tiền.

Với những trường hợp như ông H., sau khi ký hợp đồng công chứng, bên mua tiến hành thủ tục đăng bộ. Nhưng do trên giấy chứng nhận là bản vẽ theo quy định cũ nên phải thực hiện đo vẽ lập bản đồ mới, dẫn đến rủi ro diện tích đất mua sẽ ít hơn nhiều so với diện tích đất công nhận trên giấy chứng nhận cũ. Nguyên nhân nằm ở những yếu tố khách quan như: đất gần sông, kênh bị sạt lở, định vị và giáp ranh lại có phần diện tích thuộc kênh rạch…

Nổi khổ mua nhà sửa chữa không phép, giữ không được bán cũng chẳng xong

Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trường hợp diện tích thực tế thiếu hụt hoặc dôi dư lớn so với giấy chứng nhận sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của cả bên mua và bên bán. Thêm vào đó, những văn bản luật về mua bán đất đai lại không có quy định rõ ràng cho những trường hợp này, chẳng hạn về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, nên việc giải quyết sẽ gặp nhiều vướng mắc.

“Với những tranh chấp này, do nhiều nguyên nhân, trong đó có lỗi cố ý và vô ý, quá trình giao dịch giữa các bên không rõ ràng. Về phía người bán, biết rõ về hiện trạng khu đất nhưng vì muốn bán được, bán với giá cao hay cần tiền ngay (biết vướng nhưng vẫn muốn lấy một phần tiền để sử dụng) nên đưa ra các thông tin không đầy đủ cho người mua, chỉ mốc giới sử dụng không đúng dẫn đến việc người mua hiểu nhầm hoặc không phát hiện ra những vướng mắc”, luật sư Phượng nói.

Thực tế, có nhiều trường hợp bên mua vẫn được hủy hợp đồng đã công chứng bởi sự thiếu thiện chí và lỗi của bên bán về đối tượng giao dịch (nhà đất). Như trường hợp phải đo vẽ lại sơ đồ, diện tích bị chênh lệch không phải là lỗi từ bên bán, bên mua có thể khắc phục để thực hiện đăng bộ nên thường ít xảy ra tranh chấp.

Nổi khổ mua nhà sửa chữa không phép, giữ không được bán cũng chẳng xong

Với trường hợp nhà đất không đăng bộ được vì sửa chữa sai phép, thì bên bán là người có lỗi do không thực hiện nghĩa vụ cập nhật biến động trên giấy chứng nhận. Trong khi đó, thủ tục công chứng giao dịch mua bán chỉ mang tính chất kiểm tra trên giấy tờ, công chứng viên không kiểm tra thực trạng căn nhà, nên không thể phát hiện nghĩa vụ cập nhật biến động của bên bán.

Vì vậy, nếu khoản thiệt hại không đáng kể và có thể khắc phục được, bên mua nên tiếp tục thực hiện để cơ quan nhà nước đăng bộ, hạn chế rủi ro không đòi được tiền từ bên bán. Còn nếu thiệt hại quá lớn, đôi bên cũng không thể thỏa thuận được, bên mua có quyền nộp đơn ra Tòa để giải quyết tranh chấp, tuyên hợp đồng vô hiệu do có sự nhầm lẫn về đối tượng giao dịch, căn cứ theo Điều 126 Bộ luật Dân sự.

Lúc đó, bên bán phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, tùy theo lỗi của các bên mà Tòa phân chia trách nhiệm chịu thiệt hại (nếu có). Đồng thời, bên mua cũng phải nộp đơn áp dụng biện pháp ngăn chặn đối với nhà đất không đăng bộ được, để việc thi hành án được đảm bảo. Việc lựa chọn phương án giải quyết là tùy theo từng vụ việc cụ thể, cũng như khả năng tài chính của bên bán.

Theo TBKD