Quản lý quỹ bảo trì chung cư: Mô hình nào hiệu quả?

FunnyLand tổng hợp – Mô hình quản lý quỹ bảo trì chung cư nào sẽ giải quyết được những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân?

Quản lý quỹ bảo trì chung cư: Mô hình nào hiệu quả?

Có thể khởi tố chủ đầu tư vì “xẻ thịt” quỹ bảo trì?

Trước tình trạng tranh chấp, khiếu nại giữa chủ đầu tư với cư dân, hoặc các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, với nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phía bảo trì chung cư, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Thủ tướng Chính phủ cho phép Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành điều tra, khởi tố và truy cứu trách nhiệm đối với những chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định của pháp luật.

Theo Bộ Xây dựng, việc áp dụng điều này sẽ góp phần hạn chế tranh chấp việc quản lý quỹ bảo trì chung cư như thời gian vừa qua.

 

Quản lý quỹ bảo trì chung cư: Mô hình nào hiệu quả?

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM), đề xuất của Bộ Xây dựng là hợp lý. Tuy nhiên, việc đề nghị khởi tố và cơ quan công an (hay Viện kiểm sát nhân dân) điều tra hay khởi tố thì phải căn cứ theo Bộ luật hình sự.

Trong khi chờ các quy định pháp luật mới thì các ban quản trị và cư dân nên chủ động vận dụng tối đa các quyền và quy định pháp luật liên quan. Đối với các chung cư mở bán sau ngày 10/12/2015, theo Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải ghi thống nhất tài khoản đã mở (để thu kinh phí bảo trì) trong hợp đồng mua bán, thuê mua ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này), luật sư Phương cho hay.

Cư dân cần làm gì để tạm bảo vệ quyền lợi của mình?

Lời khuyên cho khách mua chung cư chính là, nếu ngay từ khi ký hợp đồng với chủ đầu tư đã phát hiện vấn đề bất thường liên quan đến quỹ bảo trì thì gửi văn bản đến cơ quan nhà nước: UBND tỉnh, Sở Xây dựng, Sở Công thương (Cục quản lý Cạnh tranh) nơi đăng ký hợp đồng mẫu để buộc chủ đầu tư thực hiện đúng quy định, phòng ngừa rủi ro vi phạm từ trước. Bởi lẽ, cho dù có khởi tố được một vài trường hợp thì cũng không thể là phương cách giải quyết cho tất cả các chung cư hay cho thời gian sau này.

“Đối với các chung cư đang bị chủ đầu tư vi phạm chiếm dụng, chậm bàn giao quỹ bảo trì thì cũng cần chủ động xem xét khởi kiện ra tòa án để áp dụng các biện pháp phong tỏa với tài sản và tài khoản, cưỡng chế đối đối với chủ đầu tư vi phạm, thay vì chờ đợi việc xử lý vi phạm hoặc biện pháp hành chính từ phía cơ quan nhà nước”, Luật sư Phượng cho biết.

Làm thế nào để quản lý quỹ bảo trì chung cư hiệu quả?

“Quy định hiện nay (Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: mở một tài khoản riêng tại ngân hàng trước khi mở bán) là khả thi, nhưng nên giao cho ngân hàng đứng ra giữ vai trò giám sát (có thu phí) đối với lần thu phí bảo trì đầu tiên khi chủ đầu tư bán nhà ở. Nói cách khác là mô hình ngân hàng giám sát (giống như Luật chứng khoán). Theo đó, chủ đầu tư chỉ được bàn giao cho khách hàng, và đơn vị quản lý vận hành chỉ được cho đăng ký sử dụng căn hộ khi có xác nhận từ ngân hàng giám sát đã nộp đủ vào tài khoản tiền kinh phí bảo trì”, luật sư Phượng đề xuất.

Quản lý quỹ bảo trì chung cư: Mô hình nào hiệu quả?

Để việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì để đảm bảo hiệu quả thì cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật, đúng thủ tục (dự toán, thông qua, công khai kết quả) và theo nguyên tắc công khai minh bạch.

Hiện tại, nhiều nước trên thế giới gọi quỹ bảo trì là quỹ công sản. Tuy nhiên, ở các nước làm rất minh bạch vì phần lớn tiền đều ở ngân hàng chứ không dùng tiền mặt như Việt Nam.

Ngoài ra ở một số nước, việc quản lý quỹ bảo trì chung cư sẽ do một cơ quan độc lập uy tín do Nhà nước hay cơ quan thẩm quyền đứng ra thẩm định. Điều này sẽ đảm bảo việc chi tiêu đúng với nguyên tắc tài chính.

Nhiều người cũng cho rằng, suy cho cùng, quỹ bảo trì là tài sản thuộc sở hữu chung của cư dân. Trách nhiệm tham gia kiểm soát, giám sát lại hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư cần các cư dân tham gia nhiều hơn. Nếu tập thể những cư dân này thiếu trách nhiệm hoặc bỏ mặc tài sản chung đó thì khó có một mô hình nào, hoặc bên nào có thể bảo vệ cho tài sản của chính họ.

theo TBKD