Biệt thự trung cấp sẽ thế chỗ condotel trong năm 2018?

Trong khi bày tỏ sự lạc quan về phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 giới chuyên gia lại khá quan ngại với dòng sản phẩm condotel.

Lo dư cung

Trong một chia sẻ gần đây, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đã thẳng thắn cho rằng condotel đang là điểm nghẽn lớn của thị trường BĐS trong năm 2017. Theo đó, phân khúc này đang hứng chịu nhiều rủi ro do cơ chế pháp lý chưa rõ ràng và nguồn cung tăng đột biến chỉ sau 2 năm. “Nguồn cung phân khúc này tăng quá mạnh trong năm 2016-2017 trong khi nhu cầu tiêu thụ thì không cao đủ để theo kịp nguồn cung. Điều này tất yếu dẫn đến sự chênh lệch trong cung – cầu và gây nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Vấn đề pháp lý BĐS nghỉ dưỡng cũng là một nguyên nhân khiến condotel trở thành điểm nghẽn của thị trường. Loại hình bất động sản này rất khó để định danh nên chưa có khung pháp lý cụ thể, chưa thể ra sổ cho người mua. Một số dự án có thể cam kết sổ đỏ nhưng nếu như rao bán lại thì chưa chắc các hợp đồng mua bán sẽ được công chứng.

Trong khi bày tỏ sự lạc quan về phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng trong năm 2018 giới chuyên gia lại khá quan ngại với dòng sản phẩm condotel. Lo dư cung Trong một chia sẻ gần đây, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đã thẳng thắn cho rằng condotel đang là điểm nghẽn lớn của thị trường BĐS trong năm 2017. Theo đó, phân khúc này đang hứng chịu nhiều rủi ro do cơ chế pháp lý chưa rõ ràng và nguồn cung tăng đột biến chỉ sau 2 năm. “Nguồn cung phân khúc này tăng quá mạnh trong năm 2016-2017 trong khi nhu cầu tiêu thụ thì không cao đủ để theo kịp nguồn cung. Điều này tất yếu dẫn đến sự chênh lệch trong cung – cầu và gây nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra”, ông Hiếu nhấn mạnh. Vấn đề pháp lý BĐS nghỉ dưỡng cũng là một nguyên nhân khiến condotel trở thành điểm nghẽn của thị trường. Loại hình bất động sản này rất khó để định danh nên chưa có khung pháp lý cụ thể, chưa thể ra sổ cho người mua. Một số dự án có thể cam kết sổ đỏ nhưng nếu như rao bán lại thì chưa chắc các hợp đồng mua bán sẽ được công chứng. căn hộ condotel Với những khó khăn về khung pháp lý, loại hình căn hộ condotel được dự báo sẽ bị thay thế bởi biệt thự biển giá tầm trung trong năm 2018. Ảnh minh họa Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, bên cạnh vấn đề thiếu khung pháp lý, việc dư cung cũng rất đáng báo động. “Người mua condotel chủ yếu vẫn là nhà đầu tư và mua để cho thuê là chính. Yếu tố mà họ xem trọng hơn pháp lý chính là lợi nhuận thu về. Nếu làm phép so sánh, lượng khách thuê sẽ không thể tăng vô hạn, trong khi số sản phẩm condotel đưa ra thị trường tăng quá nhanh. Sức mua hiện hữu khó mà tiêu thụ hết nguồn cung vốn có. Ví như tại thị trường du lịch Nha Trang, lượng khách du lịch đến thành phố này tăng trưởng rất tốt. Tuy nhiên tốc độ phát triển các condotel tại đây còn tăng nhanh hơn nhiều lần nhu cầu thuê phòng của khách du lịch. Nếu sự chênh lệch này cứ tiếp diễn thì kênh đầu tư này có còn mang về lợi nhuận như mong muốn cho nhà đầu tư hay không? Đây mới là vấn đề mà các nhà đầu tư quan tâm”, bà Dung phân tích. Biệt thự trung cấp sẽ thế chỗ condotel? Bà Dung cho biết, hiện nay có 4 loại sản phẩm đầu tư phổ biến là biệt thự, condotel, shophouse và nhà phố. Shophouse và nhà phố rất thịnh hành tại trung tâm thành phố lớn với tốc độ tăng giá rất mạnh nhưng khó sinh lời ở loại hình nghỉ dưỡng ven biển. So với khu vực trung tâm, khách thuê tại các shophouse, nhà phố ven biển rất thấp, trong khi khả năng bán lại không dễ dàng. Condotel thì có thuận lợi là vốn đầu tư không cao, dễ cho thuê nhưng hiện chưa có khung pháp lý để quản lý và áp lực cạnh tranh cao do cung quá nhiều. Thêm vào đó, lợi nhuận bán lại, sang nhượng dòng sản phẩm này khá thấp, tương tự loại hình căn hộ, sẽ bị mất giá trong 3-5 năm. Bà Dung cũng khẳng định, năm 2018 condoel sẽ không còn giữ vai trò chủ đạo tại thị trường. Thay vào đó, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng biển sẽ chiếm thế thượng phong, thu hút dòng tiền đầu tư và tạo ra nhiều cơ hội sinh lợi tốt hơn, nhất là với dòng sản phẩm biệt thự biển trung cấp có giá vừa tầm. Tuy nhiên do giá trị đầu tư cao, thời hạn sử dụng có giới hạn (tầm 50-70 năm) nên nhà đầu tư cần cân nhắc chọn sản phẩm biệt thự đầu tư có giá trị không quá cao, không nên đầu tư quá nhiều tiền vào dòng biệt thự bán. Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần có sự quản lý rõ ràng vấn đề cam kết lợi nhuận với phân khúc condotel. Mặc dù các chủ đầu tư rao bán condotel với mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn (phổ biến từ 8 -10%/năm) nhưng liệu họ có thật sự làm được như thế không? Bất động sản nghỉ dưỡng còn rất non trẻ tại Việt Nam, chưa có một cơ chế nào để kiểm tra, chứng thực hay xác minh các cam kết lợi nhuận này. Do đó, để tránh rủi ro cho nhà đầu tư và minh bạch thị trường, các cơ quan chức năng cần làm rõ các dự án có thực sự mang lại lợi nhuận cao như quảng bá cũng như có thực hiện đúng cam kết đã đưa ra hay không. Phương Uyên

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho rằng, bên cạnh vấn đề thiếu khung pháp lý, việc dư cung cũng rất đáng báo động. “Người mua condotel chủ yếu vẫn là nhà đầu tư và mua để cho thuê là chính. Yếu tố mà họ xem trọng hơn pháp lý chính là lợi nhuận thu về. Nếu làm phép so sánh, lượng khách thuê sẽ không thể tăng vô hạn, trong khi số sản phẩm condotel đưa ra thị trường tăng quá nhanh. Sức mua hiện hữu khó mà tiêu thụ hết nguồn cung vốn có. Ví như tại thị trường du lịch Nha Trang, lượng khách du lịch đến thành phố này tăng trưởng rất tốt. Tuy nhiên tốc độ phát triển các condotel tại đây còn tăng nhanh hơn nhiều lần nhu cầu thuê phòng của khách du lịch. Nếu sự chênh lệch này cứ tiếp diễn thì kênh đầu tư này có còn mang về lợi nhuận như mong muốn cho nhà đầu tư hay không? Đây mới là vấn đề mà các nhà đầu tư quan tâm”, bà Dung phân tích.

Biệt thự trung cấp sẽ thế chỗ condotel?
Bà Dung cho biết, hiện nay có 4 loại sản phẩm đầu tư phổ biến là biệt thự, condotel, shophouse và nhà phố. Shophouse và nhà phố rất thịnh hành tại trung tâm thành phố lớn với tốc độ tăng giá rất mạnh nhưng khó sinh lời ở loại hình nghỉ dưỡng ven biển. So với khu vực trung tâm, khách thuê tại các shophouse, nhà phố ven biển rất thấp, trong khi khả năng bán lại không dễ dàng. Condotel thì có thuận lợi là vốn đầu tư không cao, dễ cho thuê nhưng hiện chưa có khung pháp lý để quản lý và áp lực cạnh tranh cao do cung quá nhiều. Thêm vào đó, lợi nhuận bán lại, sang nhượng dòng sản phẩm này khá thấp, tương tự loại hình căn hộ, sẽ bị mất giá trong 3-5 năm.

Bà Dung cũng khẳng định, năm 2018 condoel sẽ không còn giữ vai trò chủ đạo tại thị trường. Thay vào đó, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng biển sẽ chiếm thế thượng phong, thu hút dòng tiền đầu tư và tạo ra nhiều cơ hội sinh lợi tốt hơn, nhất là với dòng sản phẩm biệt thự biển trung cấp có giá vừa tầm. Tuy nhiên do giá trị đầu tư cao, thời hạn sử dụng có giới hạn (tầm 50-70 năm) nên nhà đầu tư cần cân nhắc chọn sản phẩm biệt thự đầu tư có giá trị không quá cao, không nên đầu tư quá nhiều tiền vào dòng biệt thự bán.

Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần có sự quản lý rõ ràng vấn đề cam kết lợi nhuận với phân khúc condotel. Mặc dù các chủ đầu tư rao bán condotel với mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn (phổ biến từ 8 -10%/năm) nhưng liệu họ có thật sự làm được như thế không? Bất động sản nghỉ dưỡng còn rất non trẻ tại Việt Nam, chưa có một cơ chế nào để kiểm tra, chứng thực hay xác minh các cam kết lợi nhuận này. Do đó, để tránh rủi ro cho nhà đầu tư và minh bạch thị trường, các cơ quan chức năng cần làm rõ các dự án có thực sự mang lại lợi nhuận cao như quảng bá cũng như có thực hiện đúng cam kết đã đưa ra hay không.

Phương Uyên